Em busca de flexibilidade, 80% dos jovens brasileiros entre 25 e 39 anos preferem alugar um imóvel a comprá-lo. E está realmente cada vez mais fácil alugar o seu espaço, sem depender de fiador ou mesmo da caução. Neste artigo discorreremos o porquê as garantias onerosas, ou sejas, garantias pagas de locação, caíram na graça de inquilinos e proprietários, sem tornar o aluguel caro demais para o seu bolso. Este texto blog é baseado no episódio 05, do quadro Me Ajuda Aí, Chris no canal da Família Imóveis.
Se o aluguel já domina 21,1% dos domicílios no Brasil, segundo o IBGE, estava claro que surgiriam centenas de startups e fintechs para transformar esse mercado com soluções tecnológicas modernas. Hoje, para alugar um imóvel com garantia para o locador e facilidade para o locatário, precisamos de apenas 3 dados: nome completo, CPF e data de nascimento.
O mercado imobiliário é completamente diferente de 5 anos atrás quando além do fiador e da caução existiam apenas a capitalização e o seguro fiança. Aliás, essas 2 são modalidades ainda presentes no dia a dia da imobiliária e que garantem segurança à operação. No episódio passado do quadro “Me Ajuda aí, Chris” no canal da Família Imóveis, Christiane Lourenço sócia-proprietária aborda mais sobre caução e fiador, se tiver dúvida.
A primeira a oxigenar de verdade o mercado de garantias de locação foi a Credpago. Basicamente, o inquilino, se aprovado, paga em média 10% a mais pelo valor do aluguel e despesas acessórias. Ou seja, num aluguel de R$ 2.000, a despesa mensal de garantia será de R$ 200,00. E a Credpago vira uma espécie de fiadora daquele contrato.
É possível fazer uma locação quase instantânea, sem a apresentação de uma dezena de documentos exigida no processo tradicional de locação. Sua liberação pode ser feita em poucos minutos e de forma 100% online.
O pagamento dessa garantia, na maior parte das imobiliárias, ocorre direto no cartão de crédito do inquilino, que deve, sim, ter limite de 3 a 4 vezes o valor do aluguel e deve saber que o montante a ser pago em 12 meses ficará bloqueado no cartão.
Hoje, a nossa imobiliária é uma das poucas que mantém uma parceria especial com a Credpago e a CredAluga, as duas empresas mais sérias do mercado, na nossa opinião.
Com o nosso nome, tradição e solidez, essas empresas permitem que o inquilino da Família Imóveis pague pela garantia junto com o aluguel, no boleto mensal enviado pela imobiliária.
Mas o que muda para o proprietário com essa tal garantia onerosa? Ele terá a certeza do recebimento mensal do seu aluguel, mesmo se houver a inadimplência. Aqui na Família Imóveis, a gente garante o repasse na mesma data combinada, antecipando o prazo que a garantidora irá depositar o aluguel em aberto.
Para os inquilinos, apesar do valor da garantia não ser devolvido ao final do contrato, as fintechs trouxeram a liberdade de alugar um imóvel sem ter que implorar para um familiar ser seu fiador. Mas é preciso falar que o não pagamento tem implicações sérias. Já a partir do segundo ou terceiro mês do aluguel em aberto, a empresa torna pública a sua exoneração da condição de fiadora do contrato e, com isso, a gente inicia o processo de despejo por ordem liminar. A desocupação acontece em muito pouco tempo, geralmente em 30 dias. Mas até a entrega das chaves, o proprietário continuará recebendo o aluguel pontualmente.
E o inquilino será cobrado, depois, pelas empresas pelas despesas que ela pagou em nome dele. E isso inclui os aluguéis em aberto, multa contratual, os danos eventuais no imóvel e até os honorários advocatícios. Como todo contrato, o seu descumprimento tem penalidades.
Atualmente, na imobiliária entre 60% e 70% dos novos contratos de locação são feitos com garantia paga, uma tranquilidade para inquilinos e proprietários. Ainda mais se junto com essa garantia ainda estiver por trás uma administradora de aluguel como a Família Imóveis que antecipa o valor para seus locadores que poderão contar com o rendimento como se fosse salário.
Mas o seguro fiança tradicional é ruim? É muito mais caro? Você não recomenda?
Claro que o seguro fiança ainda é um bom produto… Eu recomendo sim.
Mas as empresas que atuam nesse mercado ainda precisam modernizar seus processos e melhorar a relação de pagamento dos proprietários. A grande diferença é que nos produtos mais tradicionais e com a cobertura completa, o valor do seguro vai ser calculado segundo o score do contratante. A imobiliária não consegue dizer de pronto que custa 10%, entendeu? Os produtos mais tradicionais disponibilizam diversas opções de coberturas, de acordo com as necessidades identificadas, além de serviços gratuitos à residência. E é essa cotação que depende do histórico de quão bom pagador é o inquilino. As seguradoras também oferecem um produto mais acessível, mas com apenas três opções de cobertura: garantia do pagamento do aluguel, IPTU e condomínio.
Na minha opinião, o que precisa ser alterado o quanto antes é a regra de algumas das principais seguradoras que exigem que a imobiliária aguarde o segundo aluguel em aberto para dar entrada no sinistro. E aí ainda tem o prazo de análise da seguradora para que o pagamento seja liberado. Há situações em que o pagamento leva até 90 dias. O locador, durante esse período, tem que pagar o condomínio e IPTU para evitar a inadimplência. Por fim, a capitalização é a opção mais parecida com a caução. É um produto vendido por uma seguradora ou instituição financeira, cujo valor aplicado fica retido por um prazo determinado na conta da companhia de seguros, semelhante a uma caução.
O proprietário recebe uma apólice e, caso o inquilino fique inadimplente ou não cuide da conservação do imóvel, ele pode requisitar o resgate e usá-lo para pagar as dívidas existentes. O problema é que o valor que ele terá disponível está limitado ao título que o inquilino pagou no ato da assinatura do contrato. Ele não é variável. Por isso, muitos locadores pedem capitalizações mais altas do que os 3 aluguéis, que é o limite legal da caução.
Há locadores que exigem até 12 meses de aluguel e encargos. Não há limite para o valor pedido desde que a negociação seja prévia e o inquilino aceite. Para o locatário é importante saber que caso não haja nenhum problema durante a locação e ele cumpra com todas as suas obrigações do contrato, o resgate do valor do título ao final da locação é integral, corrigido pela Taxa Referencial (TR) vigente.
Outro detalhe é que o título tem um prazo determinado que pode ser de 12 ou 15 meses. Caso o resgate seja feito antes desse prazo, o inquilino não receberá 100% da reserva aplicada. O resgate seja por parte do inquilino ou do proprietário, é feito mediante o preenchimento de formulários e a assinatura de ambos ou da imobiliária, com o encaminhamento de toda a documentação sobre o fim do contrato. E, ainda, se o inquilino quiser, ele ainda pode usar esse mesmo título que já está pago como garantia de outro contrato de locação.
Gostou? Assista ao quadro Me Ajuda Aí, Chris e fique por dentro das novidades do mercado imobiliário e as principais dúvidas sobre locação e administração de imóveis. Aqui no nosso blog da Família Imóveis você confere dicas e informações importantes para vender, comprar ou alugar um imóvel. Entre em contato conosco pelo telefone (13) 3232-1854 ou acesse nosso site: www.familiaimoveis.com.br. Siga-nos também nas redes sociais: @familiaimoveis e imoveisfamilia.
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