Acabou de alugar um imóvel e o inquilino não para de pedir reparos? Você, inquilino, recebeu um imóvel com muitos problemas e não está tendo o apoio que imaginou do locador? Afinal, quem deve fazer uma obra no imóvel alugado? Leia este artigo e entenda mais sobre as responsabilidades em manutenção e reparos em imóveis alugados.
A lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, resume as obrigações em dois grandes grupos: proprietários ficam com reformas estruturais e com os “vícios ou defeitos anteriores à locação” e inquilinos com a responsabilidade dos pequenos consertos decorrentes do desgaste provocado pelo uso cotidiano do imóvel.
“Mas não é tão simples assim. E esse assunto deixa todo mundo para lá de maluco na imobiliária. A pressão é imensa dos dois lados. Ninguém quer gastar dinheiro à toa”, comenta Christiane Lourenço, diretora de Locação da Família Imóveis, a imobiliária de Santos referência em aluguel.
A primeira dica vai para o inquilino: tudo o que identificar na visita ao imóvel e quiser que seja feito antes da sua entrada, formalize, por escrito, na proposta. O corretor levará sua oferta ao proprietário com as considerações sobre melhorias: ele pode aceitar o valor do aluguel proposto e dizer que fará as melhorias. Ou reduzir o valor do aluguel e repassar a obrigação ao inquilino. Ou, ainda, autorizar a imobiliária a fazer o reparo e descontar dele nos repasses futuros. São muitas as possibilidades, mas é preciso que elas estejam formalizadas por escrito no contrato assinado pelas partes.
Assim, não importa se é um vidro quebrado, uma maçaneta da porta do quarto emperrada ou uma infiltração no telhado. Nos dois primeiros casos, o proprietário pode não querer arrumar por entender que o imóvel está sendo alugado do jeito que está e por isso estabeleceu um valor x de aluguel. Já quanto à infiltração, ele tem, sim, que arrumar. Vamos ao preceito número 1 da Lei do Inquilinato para manutenção: um imóvel não pode ser alugado sem condições de habitabilidade. Ou seja, ninguém pode viver num apto ou casa insalubre, com goteira sobre a cama ou com a rede elétrica em curto. Entendeu? Isso é estrutural.
Agora, você, inquilino, já está no imóvel há um ano e o sifão ou a descarga está vazando? Infelizmente, essa despesa será sua. A rede elétrica é antiga, mas está ok e não oferece risco. Ainda assim, você adora tecnologia e tem todo tipo de eletroeletrônico em casa e a rede está caindo com frequência. O que fazer? Daí até pode haver uma negociação, mas entenda que o proprietário não estará obrigado a pagar pelo aumento da dimensão da rede elétrica. A necessidade é do inquilino, entendeu? Conhecemos muito locador que entende o investimento como melhoria para seu imóvel e pensa no futuro. Mas tem os que não aceitam gastar além do obrigatório. E, então, não tem para onde correr: o conserto ou adequação da fiação elétrica para o uso de equipamentos com potência superior à rede existente no imóvel fica a cargo do morador.
Quer ver uma coisa que sempre dá problema? Vazamento no apartamento de baixo. O inquilino abre chamado e a gente detecta que a causa está no rejunte. Putz, daí começa a troca de mensagens entre a imobiliária e as partes. O fato é que se você está no imóvel há menos de 6 meses, ok, dificilmente você gastaria o rejunte nesse período. Mas daí em diante, rejunte é manutenção. Mas é na caixa-ralo, diz o inquilino. A gente manda o prestador de serviço e se a locação for recente, claro que vamos argumentar com o proprietário. Mas se vc já está lá há 2 ou 3 anos, o dano é entendido como decorrente do uso.
O mesmo vale para vazamentos de torneiras, descargas, calhas quando estamos falando de casas… mesmo não havendo dano, o inquilino deve fazer manutenções e reparos eventuais decorrentes de desgastes naturais. O laudo de vistoria de entrada servirá como base para a análise de cada pedido, mas tenha em mente que ao proprietário cabe principalmente consertos de telhado, caixa d’agua e esgoto, vazamentos internos – os que estão por dentro das paredes e pisos, trocas de registros quando for preciso quebrar a parede, caixa de luz e instalação de relógios e tudo o que for na parte externa do imóvel como pintura, portão, muro, tubulações e calçada.
Já tivemos casos em que o inquilino queria que o proprietário resolvesse o problema de mofo do imóvel. Essa nunca é será uma solução como a matemática, exata. O que provoca o mofo? É uma infiltração? Daí cabe ao proprietário. Mas se é pelo fato de o imóvel não receber muito sol ou ficar fechado, sem ventilação, daí a solução terá de ser dada pelo inquilino que, claro, tem nas mãos a possibilidade de pedir o distrato do imóvel, mas na maior parte das vezes arcará com a multa contratual.
Ah… já ia esquecendo: e o ar-condicionado? Se quebrar, quem arruma? É o inquilino. A maioria dos proprietários já coloca em contrato que o ar existente no imóvel é uma concessão para uso do inquilino durante a locação, mas que sua limpeza e manutenção ficarão sob a responsabilidade do morador. Posso trocar e levar o ar embora quando terminar o contrato? Já negociamos com muito proprietário que o inquilino pode retirar o aparelho velho e que ao final do contrato, leva o ar novo embora e apenas se responsabiliza por fechar o buraco. Entendeu como funciona? Nem sempre a lei estabelece regras para tudo, mas ao longo dos meses, uma mão lava a outra. Os maiores conflitos ocorrem quando ambas as partes só querem ganhar. Fica a dica…
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