Você tem um imóvel residencial para alugar e tem receio de fazer um contrato de 30 meses? Já te falaram que trabalhar com locações mais curtas é melhor? E, você, inquilino, não quer ficar preso em um contrato de 2 anos e meio? Afinal, na locação residencial, qual é a melhor opção de prazo para o contrato de aluguel?
Sempre que possível, ou, melhor, em 99,9% das vezes, opte pelo prazo de 30 (trinta) meses. Um contrato padrão estará protegido pelo que diz a Lei 8.245/91, a famosa Lei do Inquilinato, que permite ao locador, ao fim do contrato, requisitar a devolução do imóvel, podendo até recorrer a uma ação de despejo por denúncia vazia, com a possibilidade de impetrar um pedido de liminar para desocupação em 15 dias.
Veja: é importante dizer aqui que o proprietário deve estar muito ciente do que é uma locação e que ele terá seu imóvel ocupado ao menos por 30 meses. Que não cabe a ele o direito de pedir o imóvel de volta, a não ser por inadimplência ou alguma infração contratual por parte do locatário. Já o inquilino pode devolvê-lo pagando a multa estipulada no contrato, geralmente de 3 · o valor do aluguel e proporcional ao período que restaria a ser cumprido.
Dito isso, explicaremos o porquê contratos de prazos menores (12 meses, por exemplo) não são recomendáveis no mercado. A questão toda envolve a retomada do imóvel, que pode ser mais difícil e demorada. Para ficar mais fácil, lembre-se que num contrato verbal ou escrito menor do que 30 meses não haverá nenhuma garantia de que o inquilino irá desocupar o imóvel. Ele é prorrogado automaticamente.
Veja aqui o que diz a lei:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a 30 meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel nos seguintes casos:
- O primeiro deles é utilizando o artigo 9º. E esse artigo diz que o contrato pode se encerrar por mútuo acordo; em decorrência de alguma infração do inquilino, legal ou contratual; devido à inadimplência no pagamento do aluguel e de encargos; ou para a realização de reparos urgentes, pedidos pelo poder público, ou nos casos que o inquilino se negue a permiti-los.
- Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
- Se o imóvel for pedido para uso próprio do locador, cônjuge ou companheira, ou para uso residencial de ascendente ou descendente (pais, filhos ou netos) que não disponha de imóvel residencial próprio;
- Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público.
- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Aqui vale um destaque: os contratos com prazos menores do que 30 meses têm vigência ininterrupta da locação, se renovando automaticamente e encerrando apenas após cinco anos. Ou seja, um contrato de 1 ano pode virar 60 meses, o dobro de um contrato com prazo de 30 meses.
E para você, inquilino, qual a vantagem de um contrato de 30 meses?
O inquilino tem a previsibilidade de estar num contrato de 2,5 anos, pode até negociar uma cláusula de saída sem multa após 15 ou 18 meses, por exemplo, ainda que o reajuste ocorrerá a cada 12 meses, pelo índice negociado no contrato, e, principalmente, terá a tranquilidade prevista em lei de que o proprietário não pode pedir o imóvel nem mesmo para ele ou o filho morar durante a vigência do seu aluguel.
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