Se você é inquilino ou proprietário, sabe que a garantia é o ponto principal quando se decide alugar um imóvel. Definir qual a garantia será dada para efetivar a locação é o primeiro passo, sempre. Fiador, caução, seguro fiança, capitalização ou as garantias onerosas são as modalidades oferecidas pelas imobiliárias. Existe muita novidade no mercado. Mas qual é a melhor? Neste artigo discorreremos mais sobre cada uma delas, e principalmente das suas vantagens e desvantagens. Este artigo é baseado no episódio 05, do quadro Me Ajuda Aí, Chris no canal da Família Imóveis.
Começaremos pela mais simples de todas: a caução, que pode ser em bens móveis ou imóveis. Em bens móveis é quando é dado um imóvel em garantia e o contrato de locação é averbado na respectiva matrícula. Ou seja, o imóvel não será vendido enquanto servir como garantia para aquele contrato de aluguel.
Não é o mesmo que um fiador que oferece um imóvel para provar que tem um bem em seu nome que poderá ser penhorado. É mais que isso: é deixar publicamente registrado que aquele imóvel garante qualquer dívida e ônus da locação. Os caucionantes que são os donos do imóvel devem assinar o contrato juntamente com o inquilino. Já a caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, e os juros do período pertencerão ao locatário, ao final do contrato.
Na prática, o montante servirá para quitar eventuais débitos ao final do contrato. Temos algumas questões importantes aí:
- Se o contrato é recente e há aluguel em atraso, possivelmente a caução não será suficiente para honrar todo o contrato, porque dela serão descontadas também a multa contratual e despesas com manutenção.
- Mas se o inquilino não tem pendências, daí, sim, o valor da caução tem que ser atualizado pelos juros de poupança do período da locação e devolvido a ele pelo proprietário.
- Vantagem da caução: locação menos burocrática.
- Desvantagens: inquilino tem que empenhar 3x o valor do aluguel no momento em que ele ainda tem as despesas da mudança e do encerramento de contrato anterior. E o proprietário terá em mãos um montante que pode ser inferior à dívida final.
- Alerta para proprietários: inquilino tem que ter uma excelente ficha cadastral e um rendimento mensal ótimo, com real comprovação dos ganhos, indicando que ele tem liquidez e consegue incluir o valor do aluguel entre as suas despesas mensais.
Mas em caso de despejo, como funciona?
A vantagem da caução é a possibilidade de entrarmos com a ação judicial para a desocupação por ordem liminar, aproveitando o artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/1991.
Vou explicar melhor: Após o terceiro mês de inadimplência, a caução fica zerada e, portanto, o contrato está desprovido de garantia. É o que exige a lei para o juiz conceder a liminar para desocupação do imóvel em 15 dias. Neste caso, a única obrigação do proprietário é depositar em juízo o valor equivalente à caução. Ao final do processo, com o despejo executado e o imóvel desocupado, o dinheiro é devolvido a ele.
E sobre fiador?
Talvez a garantia mais tradicional de todas e a que está caindo em desuso. Essa é uma garantia em que uma terceira pessoa figurará no contrato e terá a função de dar o amparo financeiro e jurídico ao proprietário no caso de o inquilino não honrar com os pagamentos ou até mesmo com o reparo dos danos deixados no imóvel.
Eu não diria que se trata de uma modalidade em extinção, mas é cada dia mais difícil encontrar alguém que queira ser fiador. Isso dificulta para o inquilino, além do que o processo é muito mais burocrático porque exige-se uma documentação extensa dos fiadores e ainda comprovação e renda de 3x o valor da locação. O fiador deve ter ao menos um imóvel livre e desembaraçado em seu nome. Veja: não é o imóvel que é o garantidor. Não se trata de uma caução com imóvel. Isso representaria dupla garantia, o que é terminantemente proibido por lei.
O fiador é a pessoa do fiador, seja ela física ou jurídica. Mas o imóvel citado no contrato serve como indicador de que aquele bem existe, está em nome dessa pessoa e poderá ser penhorado, se necessário. Se o imóvel pertence a mais de um indivíduo, ou ele é casado, teremos que analisar documentos de todos os “donos” que constam na matrícula. São tantas as questões que envolvem essa análise, mas deixarei algumas aqui: o imóvel que consta na matrícula é quitado? Tem usufruto dado a outra pessoa? Está averbado na matrícula algum óbito ou divórcio? É fruto de herança e tem muitos herdeiros?
Outra questão que sempre considero na análise: muitas vezes a matrícula é de um terreno o qual a casa não consta a averbação. Tudo isso são variáveis que vão ser analisadas também dependendo da relação de parentesco do fiador com o inquilino, da renda apresentada pelo fiador e até mesmo da análise sobre seu histórico público como bom pagador. Mas e para o proprietário, ter um fiador é garantia de receber os aluguéis atrasados? Temos casos e casos. Já vi fiador vir à imobiliária e saldar o débito. Mas já vi proprietário tendo que entrar com ação de execução de dívida e ter que esperar pelo prazo da justiça. Como já vi também fiador ter que vender o imóvel penhorado para quitar a dívida deixada pelo inquilino.
Desvantagem: processo não é ágil e dependerá muito do ritmo da vara judicial que cair. Se for despejo, será mesmo mais demorado, podendo passar de um ano porque todas as partes têm que ser citadas no processo, há os prazos de defesa, de recurso enfim… é um processo judicial completo.
Gostou? Assista ao quadro Me Ajuda Aí, Chris e fique por dentro das novidades do mercado imobiliário e as principais dúvidas sobre locação e administração de imóveis. Aqui no nosso blog da Família Imóveis você confere dicas e informações importantes para vender, comprar ou alugar um imóvel. Entre em contato conosco pelo telefone (13) 3232-1854 ou acesse nosso site: www.familiaimoveis.com.br. Siga-nos também nas redes sociais: @familiaimoveis e imoveisfamilia.
- Artigo Anterior Financiamento imobiliário cresce mais de 60% em todo o País
