A Reforma Tributária está promovendo mudanças importantes no sistema de tributação brasileiro, incluindo as regras aplicáveis à locação de imóveis. Para os proprietários, compreender o funcionamento do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) é fundamental.
Pensando nisso, a Família Imóveis realizou, na quinta-feira dia 8 de outubro de 2026, o segundo evento exclusivo para alguns proprietários de imóveis, com o objetivo de esclarecer dúvidas sobre a Reforma Tributária e seus impactos no mercado de locação.
O encontro contou com a participação de dois especialistas, Adriano Sales e Osmando Rafael, da CONTASC Contabilidade, que apresentaram informações sobre as novas regras, exemplos práticos de tributação e pontos de atenção para pessoas físicas e jurídicas. Além da troca de conhecimento, a noite foi marcada por networking, relacionamento e aproximação entre a Família Imóveis, seus clientes e parceiros.
O que são IBS e CBS e como funcionam na locação de imóveis?
A Reforma Tributária estabelece um novo modelo de tributação sobre o consumo, baseado em dois tributos principais: o IBS e a CBS.
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): substitui gradualmente o ICMS e o ISS.
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): substitui gradualmente o PIS e a Cofins.
Com a implementação do novo sistema, determinadas operações de locação de imóveis passam a estar sujeitas a essas regras, conforme os critérios legais de enquadramento do proprietário.
Na prática, isso significa que o proprietário precisa avaliar não apenas o valor recebido pelos aluguéis, mas também seu enquadramento tributário, a quantidade de imóveis alugados e as demais condições previstas na legislação.
Quem precisa pagar IBS e CBS sobre o aluguel de imóveis?
Uma das principais dúvidas dos proprietários é se todas as pessoas que recebem aluguel precisarão pagar os novos tributos.
Para a pessoa física, a incidência depende do cumprimento dos critérios legais de enquadramento. Entre os pontos apresentados no evento, estão a quantidade de imóveis alugados e o valor da receita anual.
De forma geral, as regras consideram critérios cumulativos, incluindo:
- Quantidade de imóveis: mais de três imóveis distintos alugados.
- Receita anual: rendimentos de locação acima do limite legal aplicável, originalmente estabelecido em R$ 240 mil e sujeito à atualização prevista na legislação.
O enquadramento deve considerar a carteira total de imóveis do proprietário, e não apenas cada contrato de locação de forma isolada. Por isso, é fundamental verificar os limites atualizados e as condições legais aplicáveis ao período analisado. O simples fato de possuir um imóvel alugado não significa, por si só, que a pessoa física estará sujeita ao IBS e à CBS.
Como funciona a tributação para empresas que alugam imóveis?
Para as pessoas jurídicas, o tratamento tributário possui particularidades. Empresas enquadradas no regime regular de IBS e CBS devem observar as regras aplicáveis às suas operações. Os limites previstos para o enquadramento de pessoas físicas não funcionam como uma faixa de isenção geral para empresas.
Além disso, a estrutura tributária de uma empresa que aluga imóveis próprios exige atenção ao regime fiscal adotado, às regras de transição e às obrigações acessórias.
A possibilidade de utilização de regimes como o Lucro Presumido deve ser analisada individualmente, considerando as características da empresa e a legislação aplicável.
Exemplos práticos: quanto o IBS e a CBS podem representar no aluguel?
Durante o evento da Família Imóveis, os especialistas apresentaram exemplos para demonstrar como a base de cálculo e os redutores podem influenciar o valor estimado dos tributos.
Os números abaixo reproduzem os exemplos apresentados no material do evento e devem ser entendidos como simulações ilustrativas, condicionadas à confirmação das regras e alíquotas aplicáveis até o momento.
1. Imóvel residencial com aluguel de R$ 3.000
Considere um imóvel residencial com os seguintes valores mensais:
- Aluguel total: R$ 3.000
- IPTU: R$ 300
- Condomínio: R$ 500
Considerando a exclusão dos encargos indicados, a base inicial seria de R$ 2.200. Aplicando o redutor residencial de R$ 600 utilizado no exemplo, a base de cálculo seria de R$ 1.600.
Com a aplicação da alíquota estimada de 2,79%, o IBS e a CBS correspondem a aproximadamente R$ 44,64 por mês, para um contribuinte sujeito às regras consideradas na simulação.
O exemplo não significa que todos os proprietários de imóveis residenciais pagarão esse valor.
2. Imóvel comercial com aluguel de R$ 10.000
Agora, considere um imóvel comercial com os seguintes valores:
- Aluguel total: R$ 10.000
- IPTU: R$ 800
- Condomínio: R$ 1.200
Desconsiderando os encargos indicados no exemplo, a base inicial seria de R$ 8.000. Como a simulação não considera o redutor social residencial, a base permanece nesse valor.
Aplicando a alíquota estimada de 2,79%, o IBS e a CBS corresponderiam a aproximadamente R$ 223,20 por mês, para um contribuinte enquadrado nas regras consideradas.
Essas simulações ajudam a visualizar o possível impacto dos novos tributos, mas não substituem um cálculo individual. A base tributável, os redutores, as alíquotas e as condições de incidência devem ser confirmados de acordo com a legislação vigente e a situação específica de cada proprietário.
O que muda para contratos antigos de locação?
Os contratos de locação efetivados antes da Reforma Tributária podem estar sujeitos a regras específicas de transição, desde que atendam às condições legais exigidas.
No caso de determinadas operações realizadas por pessoas jurídicas, existem disposições que consideram características do contrato, como a data de assinatura e os requisitos formais previstos na legislação.
Como a Reforma Tributária pode impactar o mercado imobiliário em Santos?
Em Santos e em toda a Baixada Santista, o mercado de locação reúne diferentes perfis de proprietários, desde pessoas físicas com um único imóvel até investidores com carteiras diversificadas e empresas que administram patrimônios imobiliários. Nesse cenário, acompanhar as mudanças d IBS e CBS é essencial para avaliar a rentabilidade dos imóveis, planejar os custos e manter a regularidade das operações. Para o proprietário, ter informações confiáveis e contar com profissionais preparados pode fazer diferença na administração do patrimônio e na tomada de decisões de longo prazo.
Conte com a Família Imóveis para administrar seu patrimônio:
Na Família Imóveis, acreditamos que informação, transparência e atendimento próximo são fundamentais para uma relação de confiança com nossos clientes. Nosso compromisso é oferecer suporte aos proprietários em diferentes etapas da locação, contribuindo para uma gestão mais organizada e segura do patrimônio imobiliário. O evento realizado em parceria com a CONTASC Contabilidade reforça essa preocupação: aproximar nossos clientes de especialistas, promover conhecimento e ampliar o acesso a informações relevantes para o mercado imobiliário.
Você é proprietário de um imóvel em Santos e procura uma imobiliária para cuidar do seu patrimônio? Entre em contato com a equipe de captação da Família Imóveis, conheça nossas soluções de locação e administração imobiliária e descubra como podemos ajudar você a conduzir seus negócios com mais tranquilidade.
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