Avaliaram meu imóvel para locação. Como saber se o valor do aluguel está justo?
Como saber se o aluguel que estão propondo para o meu imóvel é bom? Como saber se o valor do aluguel está justo? Como fazer essa avaliação? Melhor trabalhar com pacote ou com aluguel + condomínio + IPTU?
São tantas as variáveis, que é muito comum o proprietário achar que seu imóvel está com preço abaixo do mercado ou então definir um valor muito acima da média e correr o risco de não alugá-lo.
Em primeiro lugar, precisamos entender se aquela regrinha de que o aluguel deve custar entre 0,5% e 1% do valor do imóvel vale para a casa ou apartamento que estamos querendo colocar para locação. Percentuais abaixo de 0,5% são ruins quando falamos em rentabilidade. Mas seu imóvel tem potencial para ser alugado por mais de meio porcento?
O que levamos em consideração na hora de fazer uma avaliação? O estado geral do imóvel é o primeiro ponto. Hidráulica, elétrica e a parte estrutural de alvenaria estão em perfeito estado? Banheiros e cozinha estão modernizados? Como são os armários? Mobília é antiga? Nova? Prédio tem segurança? Portaria, mesmo que 24 horas? Garagem suficiente?
O que costumo dizer para meus clientes é que a melhor avaliação é aquela que feita pelo mercado. O mercado de locação está agitado e essa é uma das consequências da pandemia, que movimentou famílias de uma cidade para outra, e também da queda na produção de novos empreendimentos e dos juros mais altos para financiamentos imobiliários.
Mas, se seu imóvel está anunciado há muito tempo e são poucas as visitas geradas, o sinal de alerta já acendeu e, provavelmente, o primeiro motivo o valor atribuído ao aluguel. Depois, o próximo fator é o estado geral de conservação e, por fim, a localização. Imóveis bons, com preço justo, são alugados em alguns dias ou, no máximo, duas semanas.
Sendo bastante prática, posso dizer que um imóvel de R$ 300 mil será alugado em média por R$ 1.800,00, o pacote. A rentabilidade seria de 0,6%. O que pode fazer com que aumente esse percentual? Aí, sim, eu digo que é o estado geral do imóvel. Apartamento pintado, em cor clara, faxinado, sem uma mobília que claramente é a sobra de outras residências, têm muita chance de terem o percentual de rentabilidade chegando a 0,7 ou 0,8%.
Eu vi um apartamento de um dormitório, com suíte, em um prédio novo, com lazer, comprado pelos proprietários na planta por R$ 270 mil, há 2 anos, ser alugado no final de 2022 por R$ 3.700 com garantia locatícia. Sabe por quê? Porque foi feita uma decoração completa, com mobília planejada, projeto de iluminação, eletrodomésticos novos, ar condicionado na sala e quarto, que deixou o apartamento impecável, pronto para o inquilino entrar apenas com as roupas.
Nesse caso, a rentabilidade, pensando só no investimento inicial, é de 1,37%. Mas temos que pensar que houve investimento de R$ 60.000,00 na montagem do apartamento. Ainda assim, o percentual seria de 1,12%.
O melhor, no entanto, é que inquilinos para apartamentos como esse têm sempre uma renda alta, aceitam a garantia paga e, por consequência são os que menos atrasam os pagamentos de aluguéis. Usando este mesmo exemplo, hoje, com a valorização atualizada da mesma unidade para R$ 400 mil, este apartamento tem uma rentabilidade de 0,8%, considerada excelente.
Como avaliar a rentabilidade?
Utilize sempre a relação abaixo:
- 0,1% e 0,5% do valor do imóvel = rentabilidade ruim
- entre 0,5% e 0,79% = boa rentabilidade
- de 0,8% para acima = excelente rentabilidade
Quer conhecer mais sobre os riscos e vantagens de se investir em imóveis para locação? Venha conhecer a Família Imóveis e conversar com quem realmente entende de compra, venda, financiamento e locação de imóveis em Santos e região.
A Família Imóveis está pronta para te ajudar a encontrar o melhor imóvel comercial para locação ou para venda. Entre em contato conosco pelo telefone (13) 3232-1854 ou acesse nosso site: www.familiaimoveis.com.br. Siga-nos também nas redes sociais: @familiaimoveis e imoveisfamilia.
Por Christiane Lourenço, jornalista e diretora de locação da Família Imóveis Consultoria Imobiliária Ltda
- Artigo Anterior Verão de Ofertas: Encontre o Imóvel dos Seus Sonhos em Santos!
